哈尔滨物业乱象调查：业主缘何沦为任人宰割的 “唐僧肉”

中国中央数字电视《社会与法》栏目黑龙江讯 近年来，哈尔滨市多个住宅小区的业主，纷纷自嘲成了《西游记》里人人觊觎的 “唐僧肉”—— 本应提供服务的物业公司，被指化身只知牟利的 “妖怪”，上演了一幕幕 “光收钱不服务” 的闹剧。

从墙体裂缝数年无人修缮、雨后小区内涝难行，到公共收益被物业私藏、物业费 “一口价” 强制上涨，再到业主投诉遭遇层层推诿，诸多乱象不仅严重侵害业主权益，更暴露出当地物业管理领域监管缺位的沉疴。

图为哈尔滨市香坊区罗马公元小区业主家卧室墙体裂缝的情景

乱象一：新房裂缝数年难修 物业开发 “踢皮球”

墙体裂缝，是哈尔滨市香坊区罗马公元小区众多业主的 “闹心事”。

2014 年进户时，该小区业主李先生就发现，新房卧室墙面出现两处裂缝，最长的超过一米，最宽处能伸进一根大拇指。他第一时间找到小区的哈尔滨市弘润物业管理有限公司，却被物业公司告知 “墙体裂缝归开发商管，与物业无关”。

无奈之下，李先生又联系黑龙江省昆仑房地产开发有限公司，得到的答复却是 “工程已移交物业公司，相关问题找物业解决”。

开发商和物业公司的相互推诿，让这道裂缝一留就是十几年。据业主反映，小区内类似的墙体裂缝并非个例，不少住户家中的裂缝已严重影响房屋美观和居住体验。即便业主多次主动上门反映，两家单位始终置之不理，既不派人入户查看，也不拿出解决方案，闹心房成了业主们的 “家常便饭”。

图为哈尔滨市香坊区罗马公元小区天下雨后小区院内成河的情景

乱象二：内涝杂草遍布 小区沦为 “脏乱差” 重灾区

“刚进户那会儿，小区绿化好、卫生干净，安全设施也到位，谁能想到现在变成这样？” 谈及罗马公元小区的变化，业主们满是无奈。

近几年，物业公司管理缺位问题愈发凸显：曾经的草坪消失殆尽，绿化带里杂草丛生；小区排水系统形同虚设，每逢夏季降雨，院内就会积水成河，业主出门必须穿雨靴才能通行。面对业主的质疑，物业公司给出的解释简单粗暴 ——“小区排水设计有缺陷，没办法整治”。

除了环境问题，小区内的养犬乱象也让业主苦不堪言。部分养狗户遛狗不拴绳，任由宠物在小区内随意奔跑，吓得老人和孩子出门都要小心翼翼；狗屎狗尿随处可见，却始终无人清理，业主稍不留意就会 “踩雷”。

更让业主气愤的是，小区楼道和电梯内的广告牌、电视屏广告收益，按照《物业管理条例》规定，本应归全体业主共有，但物业公司却将这笔收益据为己有，既不向业主公示每年的广告收入明细，也不公开小区建设、改造等费用的支出情况，“只收钱、不做事” 成了这家物业公司的真实写照。

图为哈尔滨市香坊区罗马公元小区电梯里广告泛滥成灾的情景

乱象三：公共收益成 “囊中之物” 业主知情权被公然剥夺

如果说罗马公元小区的广告收益乱象是 “冰山一角”，那么哈尔滨市南岗区红军街 15 号奥威斯发展大厦的情况，则更能凸显物业公司侵占公共收益的 “肆无忌惮”。

据业主反映，负责该小区的哈尔滨德润物业管理有限责任公司，从 2004 年起，就擅自将楼内大堂等物业共用房对外出租，同时把楼体墙面、电梯空间等出租用于商业广告。这些共用部位产生的收益，全部被物业公司收入囊中，从未向业主公示过收支情况，业主的知情权被彻底剥夺。

罗马公元小区的业主也证实，自 2014 年起，弘润物业公司就将小区 40 栋楼的电梯广告全部对外出租。按每单元两部电梯、每部电梯 4 个平面广告加 1 个视频广告计算，整个小区的电梯广告资源相当可观，但每年的广告收入明细，业主们始终一无所知。

据相关部门统计，哈尔滨市数千个住宅小区中，类似的物业私自侵占公共收益的情况普遍存在，涉及金额高达数亿元。这笔巨额款项不仅成了物业公司的 “摇钱树”，更滋生出贪污腐败等不正之风。然而，面对业主的多次投诉，当地物业管理部门始终视而不见，未采取任何实质性处理措施。

图为哈尔滨德润物业管理有限责任公司将南岗区红军街15号奥威斯发展大厦大厅租给一咖啡厅的情景

 乱象四：物业费 “一口价” 上涨 停水停电成催缴手段

物业费的随意上涨，是压在哈尔滨众多小区业主身上的又一座大山。

2026 年 1 月 13 日，罗马公元小区的李先生代表业主，来到香坊区安埠街道办事处增幅社区投诉，提出了四项诉求：解决墙体裂缝问题、整治小区内涝、公示广告收益明细、明确物业费 1.5 元 / 平方米的收费依据，要求物业公司公示服务标准、服务项目和服务等级。

但社区工作人员的回应却让业主们心寒：“社区不管物业的事，解决不了这些问题，你们去区物业办投诉吧。”

奥威斯发展大厦的业主，遭遇了更蛮横的对待。据业主王先生反映，德润物业公司在未公示、未通知、未与业主协商、未签订补充合同的情况下，单方面将物业费从每平方米 8 元涨到 10 元。更离谱的是，物业公司还在自定的合同中规定，“对不缴纳有关费用的责任人，可采取停电等催交措施”。当业主提出质疑时，物业公司经理更是态度嚣张：“物业费就是物业公司说了算，一口价！不交费就停水停电！”

2023 年 10 月，奥威斯发展大厦的业主们曾先后向南岗区政府物业办、哈尔滨市住建局物业处、南岗区荣市街道办事处社区等部门递交投诉信，反映物业公司侵占公共收益、乱涨物业费、只收费不服务等问题，但这些投诉信如同石沉大海，至今没有任何回音。

为了维护自身权益，哈尔滨市众多小区的业主还曾多次向市人大信访办、市发改委、市住建局、市市场监督管理局等部门反映情况，但始终未能得到有效解决。

法律明确赋权 监管缺位成乱象根源

“物业公司的这些行为，早已违反了法律规定。” 黑龙江满璟律师事务所李方超主任指出，我国《民法典》对物业服务有着明确要求：

第 943 条规定，物业服务人应当定期将服务事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等，以合理方式向业主公开，并向业主大会、业主委员会报告；

第 944 条明确禁止物业服务人采取停止供电、供水、供热、供燃气的方式催交物业费；

第 938 条则要求物业服务合同必须采用书面形式。

此外，哈尔滨市发展和改革委员会、哈尔滨市住房和城乡建设管理局联合下发的《关于优化我市物业服务收费管理工作有关事宜的通知》也规定，物业服务的服务标准和收费标准，应由物业服务企业与物业买受人共同协商，并另行签订服务合同进行约定；物业公司必须在小区醒目位置，公示企业名称、服务内容、服务标准、计费方式、收费标准、收费依据，以及监督举报电话等内容，自觉接受业主监督。

一边是法律法规的清晰界定，一边是物业公司的公然违规，背后暴露出的是当地物业管理监管体系的严重缺位。物业服务关乎千家万户的民生福祉，国家及省市层面早已出台完善的法规制度，为何哈尔滨市的物业乱象却久治不绝？

业内人士指出，要破解这一困局，不仅需要物业公司摆正自身定位，回归 “服务者” 的本职，更需要当地相关责任部门主动履职，严格依照《民法典》《物业管理条例》等法律法规，对物业公司的违规行为进行严肃查处。同时，纪检监察部门也应介入调查，对监管失职渎职行为进行问责，真正还哈尔滨的广大业主一个公道。

钟山 剑锋